Бизнес–центры на взлете
За последние годы в Московском районе появилось немало качественной офисно недвижимости. В частности, относительно недавно сформировалась деловая зона Пулково, представленная объектами нового строительства классов А и B. В силу своего географического расположения рядом с аэропортом, а также рядом с крупными транспортными магистралями, такими как Московский пр., Пулковское и Московское шоссе, КАД, офисы в этой части города пользуются высоким спросом.
Как отмечает управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков, практически все знаковые объекты в этой зоне имеют 100%-ный уровень заполняемости, либо есть несколько свободных офисных блоков небольшого метража.
"Средневзвешенный уровень заполняемости в зоне Пулково составляет 95%, при этом только в трех зданиях есть свободные площади, а остальные заполнены на 100%", - подтверждает руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE Наталия Киреева.
Ряд объектов имеют знаковых якорных арендаторов: структуры "Газпрома", например, полностью занимают три бизнес- центра МФК "Аэропорт Сити", а также частично "Технополис", "Деловые линии" переехали из БЦ "Пулково Скай" в "Аэроплазу", значительные площади "Пулково Скай" арендует Сбербанк.
Средние ставки аренды, по данным IPG. Estate, в объектах деловой зоны Пулково находятся на уровне 1600-1700 рублей за 1 м2 в классе А и 1400-1500 рублей в объектах класса В. По оценке Натальи Киреевой, диапазон запрашиваемых арендных ставок составляет 1000-1800 рублей за 1 м2 с учетом НДС и КУ в зависимости от класса бизнес-центра, площади и расположения офиса.
Популярность локации побуждает девелоперов думать и о новом строительстве. Так, недавно компания "Авиелен А.Г." заявила о намерении вложить 7 млрд рублей в третью очередь МФК "Аэропортсити", которая будет состоять из трех бизнес-центров. Строительство первой башни площадью 18 тыс. м2 начнется в конце 2018 года, а реализация проекта в целом будет зависеть от рыночной конъюнктуры. Также в зависимости от состояния рынка будет планироваться строительство бизнес-центра на участке на Пулковском шоссе, 32, расположенном неподалеку от действующего бизнес-центра "Пулково Стар". Сейчас идет разработка проектной документации и согласование в различных инстанциях.
В частности, недавно состоялось заседание Комиссии по землепользованию и застройке, целью которого было согласование высоты нового здания в 55 м. Ранее СМИ сообщали о том, что этот участок, как и бизнес-центр "Пулково Стар", связаны с компанией "Ленгазспецстрой", офис которой расположен в соседнем здании, и семьей миллиардеров Ротенбергов. Генеральный директор УК "Пулково Стар" Ирина Тимофеева опровергла эту информацию. По ее словам, "Ленгазспецстрой" является одним из 30 арендаторов и занимает менее 1000 м2 в "Пулково Стар". Согласно данным СПАРК, ООО "УК "Пулково Стар" принадлежит Марии Катиловой, а ООО"Пулково 32" - Никите Хатееву.
Сейчас Ирина Тимофеева также является генеральным директором ООО "Пулково 32". По ее словам, собственник участка пригласил ее возглавить команду по разработке проекта, поскольку она обладает опытом по развитию и успешному управлению бизнес-центром в этой локации, что позволит использовать наработки в новом проекте, а также сократить расходы за счет налаженных связей с контрагентами.
В настоящий момент на участке 2852 м2 планируется построить 17-этажный бизнес-центр площадью чуть менее 20 тыс. м2. Ирина Тимофеева не исключает, что после того, как проект будет закончен, он может привлечь и какого-то стороннего инвестора, заинтересованного в развитии бизнеса в этой локации. Поэтому не стоит считать его второй очередью БЦ "Пулково Стар", говорит она.
Как отмечают эксперты, локация перспективна для дальнейшей деловой застройки, о чем свидетельствуют и планы девелоперов. "Перспективы развития деловой зоны связаны с близостью аэропорта, комфортной транспортной доступностью - КАД, ЗСД, наличием "ЭкспоФорума" - основной выставочно-деловой площадки города", - отмечает Иван Починщиков.
Кроме того, локация характеризуется важным конкурентным преимуществом - высокий парковочный индекс, который равен одному парковочному месту на 50 м2, позволяет сохранить это преимущество при реализации новых проектов.