Скромность не в почете

В 2007 году благодаря активному строительству бизнес-центров категорий А и В утилитарные офисы уровня С наконец перестали лидировать на петербургском офисном рынке. Сейчас на их долю приходится, по разным оценкам, 40-43% имеющегося в городе предложения. Самый заметный рывок совершил А-класс: прирост площадей, если сравнивать с 2006 годом, составил, по мнению аналитиков, 70-85%.

Дать точные цифры не представляется возможным. Подводя итоги 2007-го, эксперты уважаемых консалтинговых компаний разошлись в подсчетах больше обычного. …

При этом в Maris Properties/CBRE и еще в нескольких фирмах с уверенностью называют цифру в 300 000 кв.м. Поскольку "НП" относится с уважением к выкладкам разных специалистов, мы не придумали ничего умнее, как считать по среднему и исходить из того, что петербургский рынок в прошлом году пополнился 235 000 "квадратами" качественных офисов.

…

В принципе, объяснить подобный разброс в подсчетах можно. Одни эксперты считают моментом запуска БЦ его сдачу госкомиссии, другие - начало ремонтов и заселения арендаторов. Причем эти два события, как правило, слабо связаны во времени, их очередность тоже может быть разной.

Кроме того, поскольку общепринятой классификации офисных зданий в городе по-прежнему нет (см. "НП", №49/2007), то один и тот же БЦ может "возноситься" в одном исследовании до класса А и "низвергаться" в другом до В+ или даже В, поскольку всевозможные плюсы тоже факультативны.

В целом все это свидетельствует о разобщенности профессионального сообщества. Хотя нынешний уровень развития рынка уже требует некоторой консолидации. А то как-то неудобно перед пресловутыми западными инвестфондами, о которых сегодня так много говорят в профессиональной тусовке. Что, если их представители возьмут на себя труд прочитать не один, а сразу несколько отчетов и в очередной раз задумаются о русской душе, загадочной во всех ее проявлениях? В результате емкость городского офисного рынка оценивается сегодня плюс-минус в 1,2-1,4 млн кв.м. На рынке присутствуют примерно 300 БЦ, более 20 из них (некоторые считают, что почти 30) запущены в прошлом году. Объем качественного предложения (современные здания категорий А и В) варьируется, по разным данным, в диапазоне 600000 - 800000 кв.м.

Мы постарались проиллюстрировать обзор по максимуму (насколько это позволяет размер газетной полосы) аналитическими выкладками разных фирм (см. рис. и табл.), чтобы дать разнообразную пищу пытливому уму читателей. Далее же предлагаем сосредоточиться на качественных тенденциях и ключевых событиях года.

Несмотря на разность оценок можно с уверенностью констатировать, что темпы офисного строительства заметно нарастают. Хотя из запланированных к сдаче комплексов на рынок в лучшем случае вышло две трети, показатели ввода оказались в 1,3-1,5 раза больше, чем в 2006-м. Среди открытых в прошлом году БЦ лишь парочка скромно оценивает себя в классе С (2-я очередь БЦ "Портал" на Бумажной ул. и "Мануфактура" на Цветочной ул.).

Бесспорно, знаковым событием года стал запуск I очереди БЦ "Бенуа", который по своим характеристикам, да и по уровню ставок (табл. на стр. 24), позиционируется как объект категории А несмотря на свою локацию на Свердловской наб. Это первое офисное здание на территории будущего делового квартала "Полюстрово", который создает на бывшей площадке завода "Россия" УК "Теорема" (подробнее об этом мы писали в №49/2007).

Появление "Бенуа" - свидетельство того, что рынок вступает в очередной период ломки стереотипов, связанных с понятием "престижная локация". Здания, номинированные в классе А, уже возводятся на окраинах и в полупромышленных районах - Приморском, Московском, Невском и Выборгском (см. карту на стр. 25).

А в этом году в городе откроются первые бизнес-центры, расположенные рядом с Кольцевой автодорогой и несмотря на это претендующие на первую букву офисного алфавита (о создании деловой зоны в окрестностях аэропорта Пулково - см. на стр. 30).

В Центральном районе, где пока сосредоточено 33% действующих БЦ (рис. 4), в этом году было сдано лишь 19% от общего объема введенных площадей (рис. 3), примерно такого же показателя достигли Петроградский и Василеостровский районы. "…

Среди БЦ класса А, пополнивших рынок в прошлом году, - респектабельный и дорогущий "Дом Зингера" на Невском, 28, Apollo на пр. Добролюбова, долгострой "Веда-Хаус" на Петроградской наб., "Оскар" на наб. Фонтанки, Austrian Business Center на Пироговской наб. и Renaissance Plaza на ул. Марата (впрочем, последние два объекта некоторые аналитики заносят в будущий актив 2008-го).

Самый крупный БЦ категории В - новый проект холдинга "Империя" под брэндом "Сенатор" на 17-18-й линиях Васильевского острова, связанный с освоением бывшей площадки завода "Пневматика". После завершения стройки на участке 2 га появится около 65 000 кв.м офисов, емкость парковки - 650 мест. Летом 2007-го была введена в эксплуатацию I очередь делового комплекса - примерно 20 000 кв.м.

В числе других открытий года в этом классе - БЦ Alia Tempora на ул. Маяковского, "Ренессанс Центр" на ул. Шателена, Stels на Боровой ул., I очередь БЦ "Обуховъ-центр" на пр. Обуховской Обороны и "Империала" на пр. Стачек. …

Этот деловой комплекс, построенный фактически с нуля на бывшей территории фабрики "Северное сияние", - самый масштабный (его полезная площадь - 27 000 кв.м) и современный БЦ класса А в центре Петербурга. О других достижениях года в секторе "крупногабаритной" аренды - см. в табл. 7.

Нельзя не сказать об инвестиционных сделках по продаже действующих офисных центров как бизнеса, несколько из которых были заключены в 2007-м. Сменили собственников "Грифон", "Прин", "Информ-Футуре", БЦ в Калужском переулке, 3. Два последних объекта приобрела финская компания Sponda Plc. Верхний уровень цен, если исходить из открытой информации, составил около $4000/кв.м.

По данным "НП", в начале 2008-го уже 35% офисных центров номинировали ставки исключительно в национальной валюте (табл. на стр. 24). Большинство собственников и управляющих продолжают оперировать всевозможными у.е. Долларовый лагерь стал совсем малочисленным: 7% из опрошенных нами БЦ. Как правило, "зеленому" верны небольшие объекты с долгосрочными арендными контрактами.

Оценить средний рост ставок по рынку довольно трудно из-за продолжающейся путаницы с валютами и размытыми ценовыми границами офисных классов. В Петербурге объекты уровня С запросто могут заявлять более высокий ценник, чем отдельные представители категории В (табл. 4).

По результатам опроса "НП", в действующих БЦ расценки за 2007 год увеличились в диапазоне 10-15% - за редким исключением. Более заметный рост наблюдается в прежде недооцененных объектах. Например, на 19% повысились ставки в "Офисном доме на Большом пр. П.С., 100".

УК "Питер", которая занимается этим объектом по договору с городом, вступила в пятый год доверительного управления, завершив ремонт здания. На 40% увеличилась выручка от аренды помещений в БЦ "Эврика" на ул. Седова. С учетом зданий, сданных в 2007-м, ценовая динамика получается более неравномерной. У новичков планка заметно выше, особенно в классе А. Так, по подсчетам Praktis CB, в 2007-м ставки на объекты "люкс" выросли на 34% (рис. 2). Класс С, где предложение фактически не пополнилось, прибавил, по данным Praktis, в среднем лишь 2%. "На этапе строительства "Бенуа" мы предлагали первым клиентам льготные расценки, но уже к зиме 2007-го вышли на рыночный уровень - 1500-1800 руб./кв.м в месяц. Сейчас БЦ заполнен на 80%, и в ближайшее время мы рассчитываем закрыть все вакансии", - комментирует генеральный директор УК "Теорема" Борис Жуков.

"Активная арендная кампания по БЦ "Сенатор" на 18-й линии стартовала в сентябре. На сегодня мы заполнили фактически все 20 000 кв.м. Честно говоря, на такой результат изначально не рассчитывали", - делится впечатлениями Валерий Хламкин, генеральный директор УК "Сенатор".

Владельцы действующих зданий считают одним из главных итогов года то, что несмотря на растущее предложение им удается удерживать загрузку, близкую к 100%, и плавно увеличивать ставки, по крайней мере, компенсируя инфляцию. Однако большинство участников рынка уже подспудно беспокоит вопрос: как долго продлится это благоденствие на фоне грандиозных планов офисного строительства, заявленных в городе?

Что произойдет с рынком, когда в эксплуатацию начнут сдаваться гиганты по 200 000-300 000 кв.м вроде "Невской Ратуши", Electric City, деловых кварталов "Полюстрово", "На Малой Охте" и иже с ними, не говоря уж об "Охта-Центре" и "Морском фасаде"?

…

Наиболее крупные сделки, заключенные на петербургском рынке бизнес-центров в 2007 году 
Табл. 7

Анастасия Ясинская , Недвижимость и Строительство Петербурга