Обзор рынка ипотечного кредитования

В 2011 году в России было выдано 580 тысяч 805ипотечных кредита на сумму в 713 млрд. рублей. В денежном выражении, это в 1,9 раза превышает аналогичный показатель 2010 года, а в количественном – в 1,7 раза. Таким образом, результат 2011 года превзошел показатель докризисного максимума в 2008 году, в котором было выдано 349,5 тысяч ипотечных кредитов. Достичь таких результатов позволили минимальные для России ставки за всю историю ипотечного рынка, так средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам составили 11,9%. Средняя сумма кредита возросла на 15-20%.

Обзор ипотечного рынка Санкт-Петербурга

В Санкт-Петербурге в 2011 году было выдано 20 923 ипотечных кредита на сумму 28,94 млрд. рублей(в 1,9 раза больше в сравнении с 2010 годом). Средняя сумма ипотечного кредита возросла на 10% и составила немного более 2 млн. рублей, но сравнима с предыдущими годами. Такой относительно небольшой размер кредита говорит о том, что покупатели используют ипотечное кредитования для пошагового улучшения жилищных условий, либо о том, что ипотечные кредиты используются при наличии личных накоплений. Так, в 2008 году наблюдалась другая тенденция – большое количество квартир были куплены при первоначальном взносе в 0-10%, из-за чего средняя сумма кредита составляла более 2 млн. рублей.

Структура рынка ипотеки. Крупнейшие игроки на ипотечном рынке

Структура рынка ипотечного кредитования остается почти неизменной. По данным Росстата на рынок российской ипотеки вышли 50 новых игроков в 2011 году, и в настоящее время 638 банков в России предлагают ипотеку. Несмотря на огромное количество организаций на ипотечном рынке, доля государственных банков – Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка, Россельхозбанка, Банка Москвы – составляет 68%. Для возможности выдачи ипотечных кредитов нужны длинные и дешевые деньги, которые есть только у государственных банков. В свою очередь огромные доли Сбербанка и ВТБ24 также объясняются тем, что на эти банки приходится основной объем как государственных, так и вкладов от населения, которые являются основным ресурсом, использующимся для ипотечного кредитования. Для того чтобы конкурировать с государственными банками, коммерческим банкам приходится внимательнее относиться к заемщикам.

Льготные программы

Отличительной особенностью ипотеки в России то, что государство использует ипотеку, как средство для решения жилищных проблем не среднего класса – массового покупателя, а определенных группы льготников.
Так, в 2011 году:

• АИЖК открыло программу «Ипотека для молодых ученых».
• Банк «Глобэкс» активно выдавал кредиты по ипотечной программе для военнослужащих.
• Сбербанк реализовал программы «Ипотека с государственной поддержкой», «Ипотека плюс материнский капитал», «Военная ипотека» и др.

Тем не менее, для решения социальных проблем, ипотека не лучший инструмент, поскольку к социальным ипотечным программам получают доступ ограниченный круг людей. При том, что даже социальная ипотека доступна только гражданам со стабильной работой и накоплениями.

Портрет клиента

Банки заинтересованы в клиентах с высоким и стабильным заработком, с высшим образованием и хорошими перспективами карьерного роста. В 2008 году портрет клиента, пользующегося ипотечным кредитом, выглядел так: молодые люди в возрасте 27-25 лет, три четверти которых имеют законченное высшее образование, 72% владели личным автотранспортным средством. В основном это были менеджеры среднего звена 31%, квалифицированные специалисты – 37%, топ менеджеры и бизнесмены 20% .

В 2011 году в Петербурге типичным клиентом является мужчина 30 лет, с высшим образованием, подтвержденным официально доходом, работающий в сфере торговли - 32%, образования – 18%, либо медицины – 14%, созаёмщиком которого является жена. Как правило, у нихесть ребенок, а доход составляет 80 тыс. рублей в месяц . Предметом покупки является двухкомнатная квартира, для этого молодая семья использует 2,2 млн. рублей кредита со сроком возврата – 15-20 лет.

Для сравнения, в Москве, в 2011 году, большинство заемщиков – 26-35-летние мужчины (60%), чаще всего относящиеся к IT-специалистам или являющиеся менеджерами среднего звена, со средним доходом 90 тыс. рублей, а в Подмосковье – 60 тыс. рублей .

Тенденции

В 2011 году рынок ипотечного кредитования не только достиг, но и превзошел объемы кредитов, выданные в докризисный период. Рост ипотечного кредитования в 2011 году связан с реализацией отложенного спроса, накопившегося за время кризисного периода, а также за время существенного роста цен на недвижимость. Отложенный спрос был реализован в 2011 году, а не раньше по ряду причин:

• После активной фазы кризиса, покупатели долго присматривались к рынку в ожидании дальнейшего падения цен.
• Во второй половине 2011 года, многих подтолкнула к покупке нестабильная ситуация на финансовых рынках (в основном в Европе), а также неопределенность, связанная с политическими событиями в России.
• Свою роль сыграли и минимальные ставки за всю историю рынка ипотеки в России, а так же активные рекламные компании и акции банков и застройщиков.

В первом квартале 2011 года средняя сумма кредита составляла 2,1 млн. рублей против 1,6 млн. рублей в 2010 году, средняя ставка по рублевому кредиту — 13% годовых, то есть на 1,5 процентных пункта ниже, чем

в 2010 году. По сравнению с началом 2011 года, средние реальные ставки по кредитам на покупку недвижимости выросли на 1,5-2% к концу 2011 года. Тем не менее, интенсивный рост ставок в сентябре 2011 года не повлиял на количество выдаваемых кредитов.

Доля просроченной задолженности по ипотеке продолжила тенденцию по снижению, что выразилось в сокращении доли до чуть более 3% от всех ипотечных кредитов.

Существующая нестабильность на мировых финансовых рынках лишь под конец 2011 года начала оказывать влияние на российский ипотечный рынок. Так, многие банки увеличивали ставки по ипотечным программам, крупные государственные банки стали сворачивать программы по льготному кредитованию.

Прогноз

Всемирный банк прогнозирует, что вторая волна мирового экономического кризиса продлится дольше первой. И хотя многие эксперты не сходятся во мнении по этому вопросу, в любом случае, экономическая ситуация в мире, а также и России, далеко не идеальна. Ожидается увеличение стоимости денег в 2012 году, и как следствие повышение ставок по кредитам. Тем не менее, в зависимости от того насколько вырастут ставки, может продолжиться рост количества выданных кредитов. При относительной стабильности на мировых рынках, в 2012 году, вероятен рост на рынке ипотеки на 15% .

При оптимистическом варианте развития второй волны кризиса, рост объема ипотеки продолжится. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составит 11,8-12,1%, по кредитам в иностранной валюте 9-10%. Также возможно повышение ставок по кредитам из-за определенных изменений в законе об ипотеке, касающихся обращения взыскания на жилье. Так если банк обращает взыскание на квартиру заемщика и реализует ее на рынке, то заемщик ему больше ничего не должен, даже если сумма полученная банком после продажи квартиры не покрывает всего долга.

Чтобы смягчить ситуацию, спрос может быть поддержан государственными ипотечными программами, реализация некоторых из них запланирована уже на первый квартал 2012 года.

Также не стоит ожидать повторения ситуации 2008 года, когда с началом кризиса банки массово закрывали свои ипотечные программы из-за прекращения внешних источников фондирования. С того времени, зависимость сектора от иностранного капитала снизилась.

В целом в 2012 году при развитии экономики, по базовому сценарию Минэкономразвития России, а также отсутствии сильных экзогенных и эндогенных шоков, может быть выдано 550 - 680 тыс. ипотечных кредитов на сумму 800 млрд. - 1 трлн. рублей.

Обзор подготовлен по материалам «Первого ипотечного Агентства», АИЖК, «ДельтаКредит», «РИА Новости – Недвижимость», группы компаний «ПИК»,«Большого Сервера Недвижимости», «НДВ-Недвижимости».

КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:
Maris | Part of the CBRE Affiliate Network
Тел./факс: (812) 346-59-00, (812) 346-59-01
Маргарита Чугаева cm@maris-spb.ru, www.maris-spb.ru