Новости и пресс-релизы
Архив новостей
и пресс-релизов

Как выбрать офис. Советы для арендаторов

28 Ноября 2011, 23:19
Рынок офисной недвижимости постепенно оживает после кризиса. Девелоперы начинают строить новые офисные проекты и «размораживать» приостановленные.

Реалии рынка

Рынок офисной недвижимости постепенно оживает после кризиса. Девелоперы начинают строить новые офисные проекты и «размораживать» приостановленные. Спрос на офисные помещения начал восстанавливаться в 2011 году, что привело к росту арендных ставок.

Объем вакантных площадей по-прежнему находится на достаточно высоком уровне. В октябре на рынке свободно 78 000 кв. м офисных помещений класса А и 230 000 класса В. Свободные помещения есть практически в каждом здании, при этом достаточно сложно найти офисный центр со свободными блоками большого метража (500-1 000 кв. м), готовыми для заезда.

Современные арендаторы, как правило, рассматривают офисные здания с удобной транспортной доступностью в развитых деловых районах города. Наиболее популярны Центральный, Петроградский, Московский, а также отдельные локальные зоны, например, набережные, зоны деловой активности, расположенные вблизи станций метрополитена. На стадии строительства договоры редко заключаются, поскольку риски высоки, а задержки ввода в эксплуатацию зданий – достаточно устойчивая тенденция.

В Санкт-Петербурге аренда офисных помещений востребована больше, чем их покупка. Это связано, прежде всего, с нежеланием компаний, нуждающихся в офисных площадях, отвлекать собственные оборотные средства либо брать кредит в банке. Кроме того, аренда дает компаниям большую гибкость в смене местоположения, качественного уровня здания, коммерческих условий и т. д.

Советы арендаторам

Класс здания

Офис высокого класса – это, в первую очередь, оптимальные условия работы: освещенность, воздухообмен, кондиционирование. Условия работы действительно влияют на продуктивность сотрудников, по некоторым оценкам в пределах 20-30%. Кроме того, презентабельный вид здания, качественная отделка зоны ресепшн, чистота в холле, наличие хорошего кафе повышает престиж компаний-арендаторов перед своими клиентами, а также увеличивает лояльность сотрудников по отношению к работодателю.

Коммерческие условия

Большинство договоров являются долгосрочными, при этом небольшая часть арендаторов подписывает договор на срок 11 месяцев. Следуя практике рынка, подавляющая часть арендодателей включает в запрашиваемую арендную ставку НДС и коммунальные платежи, дополнительно оплачиваются электричество, телефония и интернет. Современные офисные здания в большинстве случаев предлагают помещения с базовой офисной отделкой.

При сравнении коммерческих условий в разных бизнес-центрах рекомендуем обращать внимание на то, что именно включено в арендную ставку, и что необходимо оплачивать дополнительно (например, отделку помещений). Не спешите обозначать «предельную арендную ставку», гораздо мудрее считать общий бюджет на офис: затраты на переезд, обустройство, отделку, дополнительные платежи (коммунальные платежи, электричество), учитывать эскалацию арендной ставки. На текущий момент средний уровень арендных ставок для офисных центров класса А составляет 1 350-1 600 рублей за кв. м в месяц (включая НДС и коммунальные платежи), для класса В - 900-1 100 рублей.

Площадь помещения

Площадь зависит от количества сотрудников и специфики бизнеса. В среднем на одного сотрудника, постоянно находящегося в офисе, приходится порядка 8-12 квадратных метров общей площади офиса. Таким образом, перемножив количество сотрудников на средний коэффициент 10, можем получить предварительную общую площадь требуемого офисного помещения.

Многие компании сразу называют площадь, которая им нужна, но мы рекомендуем начать с планировки. В офисах с открытой планировкой можно удобно рассадить всех сотрудников и сэкономить на площадях.

Кроме того, площадь будет существенно различаться в зависимости от структуры бизнеса: не клиентская компания с 50 сотрудниками (например, IT) с малым количеством менеджмента разместит свой офис на 300 кв. м; компания профессиональных услуг с множеством директо­ров/партнеров и активным использованием переговорных потребует уже 400 кв. м. И, конечно, учитывайте планы развития: вы не хотите оказаться в ситуации, когда через год необходимо расширение, а помещений в офисном центре уже нет. Некоторые компании, чтобы огородить себя от подобного, снимают большую площадь, которую затем сдают в субаренду.

Месторасположение

Компании тяготеют к местам исторического обитания, и это объяснимо – все привыкли к этому месту, нет риска потерять сотрудников (а это реально – есть примеры обновления до 90% штата после переезда в другой конец города). Но не всегда это возможно – или нет подходящего предложения или ставка высока. Если подбираете новое место: поговорите с сотрудниками. Два главных вопроса: где Вы живете (лучше всего нанести метки на карту), и как добираетесь до работы и обратно? Это даст Вам понимание, к какому району тяготеть, и что важнее – автомобильная доступность либо метро.

Как найти и как выбрать наилучшее предложение

  • Подбор офиса следует начать как можно раньше. Если будете переезжать через полгода – ищите офис сейчас: найдете больше опций, а собственники зданий будут гораздо сговорчивее.
  • В современных условиях рынка агенты/брокеры/консультанты по недвижимости не берут комиссию с арендаторов и предлагают большое количество объектов. Одной из услуг, предоставляемых консультантами по недвижимости, может быть подбор офиса для конкретного арендатора (tenant rep). В таком случае брокер предлагает все варианты, имеющиеся на рынке на текущий момент, что увеличивает шансы подобрать идеальный офис.
  • Действуйте стратегически: не проходите один путь (поиск/просмотр/переговоры) много раз, сначала отбор всех вариантов, затем тур по всем, составление шорт-листа, и лишь затем - переговоры. Этот путь может занять от двух недель до шести месяцев или больше.

 

Как провести переговоры и заключить сделку

  • Что делать не надо: согласовывать аспекты по одному, шаг за шагом выявляя все новые и новые вопросы и торгуясь по каждому из них (именно по этой причине многие сделки срываются).
  • Что делать надо: определить весь спектр требований, закрепить позиции сторон, согласовать немонетарные аспекты (использование мест общего пользования, инженерные мощности, отделка, сроки въезда), по возможности оценить эти аспекты в денежном выражении. После этого определить цену сделки.

 

Автор статьи – Наталия Киреева – старший аналитик департамента консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network 

Новости
и пресс-релизы

Все новости

Компания Maris с 2011 года является лидером среди международных консультантов по сдаче офисных помещений в аренду.