Корпоративный блог
Автор
Алексей Алексей
Федоров
Руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость

Внутригородская логистика — инвестиции в наступающее будущее

11 Декабря 2019, 14:12
В России потенциал рынка понимают пока только крупнейшие профессиональные игроки

Одна из самых быстроразвивающихся и доходных отраслей в современном мире — интернет–торговля (e–commerce). В январе 2019 года Amazon стала самой дорогой компанией мира с капитализацией $797 млрд. В России цифры не такие впечатляющие, но обороты отрасли растут на 30% в год (данные АКИТ). При этом Россия все еще в разы отстает от других стран по доле интернет–торговли в общем торговом обороте, поэтому у отрасли имеется кратный потенциал роста. Неудивительно, что в этот рынок вкладываются гиганты: Сбербанк, ВЭБ, ВТБ.

Следует отметить, что потенциал ценовой конкуренции электронной коммерции с традиционным ретейлом уже реализован. Сегодня и завтра ключевое конкурентное преимущество для интернет–магазинов — скорость доставки. В США и Европе уже стала стандартом доставка "за ночь" (overnight) и рынок движется в сторону доставки "день в день" (same–day). В России пока стандарт другой — 2–3 дня, но рынок движется в этом же направлении.

Но так быстро довезти товар с загородного склада невозможно! Поэтому опережающими темпами растет спрос игроков рынка на внутригородскую логистику — современные склады внутри города, предпочтительно даже в центре. Например, компания "Сберлогистика" купила склад на Минеральной улице и арендовала объект в Шушарах, а Ozon расширяет склад в логопарке "Троицкий", расположенном недалеко от станции метро "Пролетарская".

В результате можно с уверенностью сказать, что сложившаяся рыночная ситуация максимально благоприятствует инвестициям в складскую недвижимость, особенно в сегменте внутригородской логистики. Основные рыночные метрики (арендные ставки, уровень вакантных помещений) близки к историческим максимумам. Инвестиционные же показатели (такие как условия договоров, ставки капитализации) и качество объектов (год постройки, техническое обеспечение, чистота титула) на складском рынке существенно выше, чем в других сегментах.

В Европе инвесторы уже поняли все преимущества складского рынка. Поэтому спрос на покупку складов больше, чем в любом другом сегменте. А ставки капитализации складов сравнялись с офисными или даже обогнали их.

В России потенциал рынка понимают пока только крупнейшие профессиональные игроки. "Адамант" развивает складские комплексы на Московском и Глухоозерском шоссе. ГК RAUM делает ставку на продуктовых ретейлеров (они также бьются за скорость доставки) и строит мультитемпературный склад на проспекте Энергетиков, PNK Group строит двухэтажный распределительный центр для компании "ВкусВилл" на МКАД.

Небольшие же российские инвесторы, особенно частные, пока не разглядели потенциал рынка. Среди них пользуются спросом качественные офисные здания, объекты стрит–ретейла, гостиницы. Склады для таких инвесторов — это что–то малопонятное и непрезентабельное, чем трудно похвастаться перед знакомыми. Однако именно в этом сегменте сегодня можно найти наилучшую доходность.

Новости
и пресс-релизы

Все новости

Компания Maris|Part of the CBRE Affiliate Network с 2011 года является лидером среди международных консультантов по сдаче офисных помещений в аренду.