Рынок складской недвижимости за 1 квартал 2016 года

Предложение

В 1 квартале 2016 году рынок качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 3 новыми объектами. Введен в эксплуатацию один спекулятивный складской комплекс «Покровский» в Ленинградской области общей площадью 7 000 кв.м. Также завершено строительство двух проектов формата built-to-suit в индустриальном парке А плюс парк Шушары (37 000 кв.м). 

Спрос

В первом квартале 2016 года отмечается стабильный уровень ротации арендаторов, который не привел к существенному изменению объема вакантных площадей.

По итогам 1 квартала 2016 года в складских комплексах Санкт-Петербурга и пригородов вакантно 150 000 кв.м (6,3%), из них в классе А пустует 7,6% площадей, в классе В- 2,4%.

Объем сделок по аренде складов с учетом built-to-suit в 1 квартале 2016 года составил не менее 40 000 кв.м. Наибольший объем сделок приходится на складские комплексы класса А (61%). Одна из самых крупных сделок 1 квартала – аренда логистической компанией 7 800 кв.м в складском комплексе Nordway Logistics Park (брокер сделки – Maris|Part of the CBRE Affiliate Network.)

Основными арендаторами качественных складских комплексов в Санкт-Петербурге в 1 квартале 2016 года оставались торговые и дистрибуционные компании (50%).

Растет спрос на покупку производственных помещений в черте города небольшой площади до 5 000 кв.м. В 1 квартале 2016 года состоялась одна сделка по продаже производственного комплекса класса А в Шушарах. Площадь зданий – 5 091 кв.м, земельного участка – 7 га. Брокер сделки – Maris|Part of the CBRE Affiliate Network.

Арендные ставки

Большинство девелоперов перешли на рублевые арендные ставки. По данным на начало апреля 2016 года в рублях номинируется 99% (в декабре 2015 года -90%) ставок аренды на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга.

В первом квартале 2016 года арендные ставки в среднем по рынку оставались неизменными. Они достигли так называемого «дна» и сопоставимы с уровнем 2011 года. Дальнейшее снижение не прогнозируется, иначе бизнес перестанет быть рентабельным.

Следует отметить разнообразные варианты исчисления арендных ставок арендодателями. Эта практика стала популярна с конца 2014 года, ранее ставки номинировались в долларах по системе triple net.

• C 2015 года большинство арендодателей включает в ставку все расходы (НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи) за исключением электричества.

• Многие включают только НДС и эксплуатационные расходы, а коммунальные платежи арендаторы платят самостоятельно по фактическому потреблению.

• Менее 10% арендодателей, в первую очередь иностранные девелоперы, продолжают номинировать ставки по системе triple net.

Максимальные запрашиваемые арендные ставки в среднем по рынку составляют 4 800 рублей за кв.м в месяц (triple net).