Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга 1 полугодие 2016 года: дефицит нового спекулятивного предложения и рублевые арендные ставки
Основные тренды в 2016 году:
- Дефицит нового спекулятивного предложения.
- Переход на рублевые договоры аренды и разнообразные варианты исчисления арендных ставок.
- Основной спрос со стороны торговых и дистрибуционных компаний.
В 1 полугодии 2016 года рынок качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 8 новыми объектами (134 000 кв.м). Из них большая часть (83%) представляет собой формат built-to-suit, лишь 17% – спекулятивное предложение.
В первом полугодии 2016 года запрашиваемые арендные ставки в среднем по рынку оставались неизменными. В 99% складских комплексов Санкт-Петербурга ставки номинируются в рублях. Следует отметить три основных варианта исчисления коммерческих условий арендодателями. Эта практика стала популярна с конца 2014 года, ранее ставки номинировались в долларах по системе triple net.
- Все включено. Около 20% арендодателей включают в арендную ставку все расходы (НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи). В таком случае средняя запрашиваемая ставка по городу составляет 500 рублей/кв.м в месяц
- 8% арендодателей, в первую очередь иностранные девелоперы, продолжают номинировать ставки по системе triple net и в среднем они составляют 350 рублей/кв.м в месяц.
- 72% арендодателей подходят гибко к номинированию ставок: все или часть коммунальных расходов арендаторы оплачивают самостоятельно по фактическому потреблению.
По итогам 1 полугодия 2016 года в складских комплексах Санкт-Петербурга и пригородах свободно 136 000 кв.м (7,2%) в классе А и 36 000 кв.м в классе В (5,7%). Прирост вакансии произошел за счет тех складов класса В, которые предлагаются по арендным ставкам сопоставимыми с классом А.
Объем сделок по аренде складов с учетом built-to-suit в 1 полугодии 2016 года составил 59 000 кв.м, что на 40% меньше, чем в 1 полугодии 2015 года.
Одна из самых крупных сделок 1 полугодия – аренда логистической компанией 7 800 кв.м в складском комплексе Nordway Logistics Park (брокер сделки – Maris | Part of the CBRE Affiliate Network).
В структуре сделок по аренде лидируют торговые и дистрибуционные компании (52%).
Из-за санкций и нестабильности российской экономики сложности испытывают крупные компании, работающие в промышленном секторе, но появилась и обратная тенденция - представители малого и среднего бизнеса начали формировать спрос на новые промплощадки.
В 2016 году отмечается активный спрос в производственном сегменте на аренду и покупку готовых площадей до 5 000 кв.м, а также земельных участков. Развивается пищевое, сборочное, мебельное, фармацевтическое производство. Однако, большая часть промышленных площадей, предлагаемых в аренду или продажу, не соответствуют требованиям для организации современного производства и не всегда обладают хорошей транспортной доступностью.
Сделки по продаже в 2016 году
- Инвесткомпания Blackstone приобрела логистический портфель Immofinanz, включая проект в Санкт-Петербурге - складской комплекс PNK Шушары 2 (41 300 кв.м)
- «Модуль» приобрел терминальный комплекс в Шушарах, ранее принадлежавший группе компаний Евросиб (30 000 кв.м +15,6 га земли)
- В Шушарах продан производственный комплекс класса А (5 091 кв.м+7 га земли). Брокер сделки – Maris| Part of the CBRE Affiliate Network)