Корпоративный блог

Рынок офисной недвижимости за 1 полугодие 2015 года

17 Июля 2015, 11:14
Специалисты компании Maris в ассоциации с CBRE подвели итоги развития рынка офисной недвижимости в 1 полугодии 2015 года

В первом полугодии происходило снижение всех основных показателей на рынке офисной недвижимости. Спрос находился на низком уровне до апреля, затем произошло оживление рынка. Однако, активность арендаторов ниже уровня 2014 года. Наблюдается Высокий уровень активности структур Газпрома по аренде офисов. Арендодатели корректируют запрашиваемые ставки аренды в меньшую сторону, на переговорах предлагают скидки. Коммерческие условия в большинстве случаев номинируются в рублях.

Предложение

В первом полугодии 2015 года рынок офисной недвижимости пополнился тремя офисными центрами класса А общей площадью 42 500 кв.м (GLA 34 200 кв.м) и 9 офисными центрами класса В общей площадью 48 500 кв.м (GLA 31 500 кв.м).

Среди введенных офисных центров класса А на рынок аренды вышло лишь 20% (6 672 кв.м)  площадей. Остальные сданы в аренду на этапе строительства или заняты собственником здания. Среди введенных офисных центров класса В на рынке аренды доступно около 20 000 кв.м арендопригодной площади. Остальные сданы или предлагаются на продажу.

Снижение активности спроса, уменьшение доходности офисных проектов, сложности с проектным финансированием привели к тому, что ряд девелоперов переносят сроки строительства зданий, меняют функциональное назначение, замораживают проекты. Однако это пока не является массовым на рынке. Большинство начатых проектов предполагается достроить, но объемы ввода новых площадей будут сокращаться. По данным на конец июня известно о заморозке 4 офисных проектов общей площадью около 100 000 кв.м.

В 2015 году прогнозируется прирост офисных площадей на уровне около 300 000 кв.м (GBA), что сопоставимо с показателями 2014 года. Активность девелоперов смещается в класс В. Офисные центры класса А в текущей экономической ситуации строить менее выгодно, поскольку арендные ставки падают, себестоимость растет, спрос ограничен.

География строительства офисных центров широка, но наибольшая доля строящейся офисной недвижимости приходится на Московский район. В 2015 году появятся первый офисные здания в Пушкинском районе «Экспофорум» и «Перспектива». 

Спрос

В 2015 году активность запросов на аренду офисов ниже на 20% аналогичного периода прошлого года.

В общем объеме сделок по сферам бизнеса в 2015 году лидируют компании нефтегазовой, финансовой отрасли, а также сферы услуг.

Уровень вакантных площадей в офисных центрах класса В Санкт-Петербурга продолжил расти в первом полугодии 2015 года и составил 15% к концу июня (+4% по сравнению с декабрем 2014 года). Этому способствовал как прирост новых офисных площадей, а также снижение активности спроса в связи с кризисными явлениями в экономике. Многие арендаторы, занимающие небольшие помещения на условиях краткосрочной аренды, закрывают бизнес, переезжают в менее дорогие здания, сокращают занимаемые офисные площади.

В зданиях класса А заполняемость осталась на прежнем уровне, вакантно 19% офисных площадей. Большинство арендаторов имеют долгосрочные договоры аренды и предпочитают договориться о снижении арендных ставок с текущим арендодателем. Активность структур «Газпрома» по поиску новых офисных помещений направлена в первую очередь на офисы класса А.

По данным на начало июля лишь 25% всех зданий города заполнены полностью, а в 10% зданий вакантно более половины площадей.

Арендные ставки

Запрашиваемый уровень арендных ставок в первом полугодии 2015 года снизился на 4% в классе А и на 3% в классе В и составил 1 580 и 1 160 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и операционных расходов.

В первом полугодии массовой миграции арендаторов из одного здания в другое в поисках меньших арендных ставок не происходило. Часть из них ждет дальнейшего снижения ставок, многие ведут переговоры с текущими арендодателями о предоставлении скидок.

Ожидаемый арендаторами размер скидок доходит до 30%, в то время как реальный дисконт в среднем редко превышает 10%

Достижимый уровень арендных ставок для офисных центров класса А составляет 1 300-1 700 рублей за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), для класса В - 900-1 250  рублей. Максимальные арендные ставки предлагаются в офисных центрах на Невском проспекте и прилегающих улицах и достигают 2 000 рублей и более за кв.м в месяц.

Новости
и пресс-релизы

Все новости

Доля рынка Maris в офисных сделках 2015 г., закрытых с участием международных консультантов, составила рекордные 56%.

Номинант премии Commercial Real Estate Awards — «Лучшая Управляющая компания 2012»