Рынок офисной недвижимости 1 полугодие 2016 года: рост сделок с IT компаниями и минимальная вакансия в классе А
2016 год в сегменте офисной недвижимости начался с рекордного количества введенных в эксплуатацию объектов, большая часть которых не представлена на рынке аренды, а построена для собственных нужд или сдана в аренду на этапе строительства.
В 1 полугодии 2016 года введено в эксплуатацию и завершена реконструкция 15 офисных центров арендопригодной площадью 158 000 кв.м. Из них три объекта относятся к классу А и все они построены для собственных нужд компаний. Лишь 26,5% новых площадей (42 000 кв.м) предлагается на рынке аренды.
По состоянию на начало июля 2016 девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию во второй половине года 137 000 кв.м офисной недвижимости, большая часть из которых предназначена для аренды. Однако некоторые здания уже находятся под переговорами и не экспонируются на рынке.
Растет доля предложений зданий, где арендодатель готов производить реконструкцию (реконцепцию) под требования конкретного клиента. При этом собственник не готов реконструировать объекты для дальнейшей реализации на открытом рынке, так как высоки риски.
В 2016 году отмечается оживление спроса на рынке офисной недвижимости. В первую очередь, об этом свидетельствует большой объем сделок по аренде.
В структуре спроса - существенной рост сделок с компаниями IT сектора (28% от всех сделок полугодия). Это связано с широким применением информационных технологий в повседневной жизни и необходимостью автоматизации многих бизнес- процессов. Это один из немногих сегментов рынка, для которого девальвация рубля сыграла положительную роль и стала неким катализатором для развития. Российские IT-компании повысили свою конкурентоспособность на международной арене за счет удешевления цен, тем самым нарастив экспорт.
В первом полугодии 2016 года в офисных центрах класса А вакантно 68 500 кв.м или 8,7% площадей, в классе В – 200 000 кв.м или 11%.
Объем поглощения в 1 полугодии 2016 года составил 66 500 кв.м, что на 12% больше, чем в 1 полугодии 2015 года. Две самых крупных сделки первого полугодия – аренда одного из зданий бизнес-центра «Фландрия Плаза» (14 924 кв.м) и аренда 8 200 кв.м в БЦ «Энерго» прошли при участии компании - Maris|Part of the CBRE Affiliate Network.
Общий объем сделок по аренде офисов, реализованных компанией Maris|Part of the CBRE Affiliate Network за первое полугодие 2016 года, составил 31 700 кв.м.
Отсутствие в первом полугодии новых бизнес-центров класса А на рынке аренды и активизация спроса со стороны компаний, переезжающих в Петербург вслед за Газпромом привели к сокращению доли вакансии до рекордного минимума и росту арендных ставок до 1 630 рублей за кв.м в месяц, вкл НДС и операционные расходы (+2,5% к декабрю 2015).
В зданиях класса В за счет большого количества сделок с IT компаниями уменьшилось количество свободных площадей, но арендные ставки выросли незначительно до 1 140 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы(+1,3% к декабрю 2015).
Анализ сделок компании Maris|Part of the CBRE Affiliate Network за 2015-2016 годы показал, что достижимые цены сделок по аренде офисов отличаются от запрашиваемых в меньшую сторону в среднем на 7% в классе А и на 12% в классе В.