Петербуржские девелоперы осваивают новый формат
В Санкт-Петербурге на этапе строительства сегодня находится не менее 20 проектов апарт-отелей (более 4 000 номеров/квартир), ввод в эксплуатацию которых запланирован до конца 2017 года.
Апарт-отели для Петербурга пока являются новой нишей. В Северной столице начинают развиваться сразу три сегмента — доходные дома, апарт-отели под управлением гостиничного оператора и кондоминиум отели*. Тем не менее, большая часть апарт-отелей в городе – это дома, квартиры в которых покупаются для постоянного проживания, без возможности прописки.
Доходные дома в Санкт-Петербурге. Рынок аренды жилья в Петербурге достаточно развит, но в большинстве случаев не является легальным бизнесом. Преимущество доходных домов или сервисных апартаментов – юридическая чистота сделки и наличие дополнительных сервисов.
С 2008-го финская компания стала сдавать меблированные квартиры в дорогих жилых комплексах, выкупленные у застройщиков («Возрождение Санкт-Петербурга», RBI, «Стройинвест», «ЮИТ Лентек», NCC и др.).
Апартамент отели в Санкт-Петербурге. Сегмент апарт-отелей под управлением гостиничного оператора в Петербурге представлен единичным проектом — в составе МФК на Московском пр., 97. Апартаменты средней ценовой категории обустроены в одном из трех корпусов МФК, в двух других функционируют бизнес-центр и гостиница Holiday Inn.
В 2014 году на Московском проспекте, 73 открылся 126 номеров предлагаются как для аренды от 1 недели до 9 месяцев, так и для покупки с последующей передачей управляющей компании для сдачи в аренду. Компания NAI Becar анонсировала планы по строительству сети апарт-отелей в Санкт-Петербурге.
Кондоминиум отель. Петербургские девелоперы активно осваивают этот сегмент недвижимости по причине более высокой доходности по сравнению с жильем. Затраты на приобретение земли ниже по сравнению с жилой функцией, нет необходимости строить социальную инфраструктуру, цена продажи квадратного метра зачастую выше, чем в аналогичных жилых проектах.
Основные клиенты апартамент отлей - бизнес-аудитория, представители крупных российских и иностранных компаний, региональная деловая и политическая элита, артисты, спортсмены.
Спрос на апарт-отели увеличивается, прежде всего, в городах, где наблюдается деловая активность. После прихода структур компании «Газпром» в Петербург резко возросло количество заявок на аренду и покупку элитной недвижимости.
Долгосрочная аренда номера в апарт-отеле, как правило, дешевле, чем в гостинице, а также надежнее, чем аренда обычной квартиры. Таким образом, апарт отели оттягивают на себя часть спроса из гостиниц и квартир, арендуемых у частных лиц.
Востребованность апартаментов в аренду подтверждается высокими показателями заполняемости – 80-90%.
Для большинства потенциальных покупателей апартаменты менее выигрышны, чем жилые квартиры: там нет прописки, налог на имущество выше, ставки по ипотеке выше. Однако апартаменты эконом класса в спальных районах города привлекательны в первую очередь за счет более низкой цены.
В черте города, как правило, апартаменты приобретаются для сдачи в аренду, в прибрежной зоне Курортного района – для собственного проживания в качестве альтернативы дачи.
Спрос на покупку апартаментов в Санкт-Петербурге сдерживает небольшой объем ипотечного кредитования в данном сегменте. Ипотека на апартаменты приравнивается к ипотеке на коммерческую (нежилую) недвижимость и ставки на неё выше.
Спрос на покупку апартаментов существует и среди оптовых покупателей, например инвесторов из скандинавских стран, где этот бизнес достаточно хорошо развит.
Апартаменты рассматриваются арендаторами как альтернатива проживанию в отелях или съемной квартире. По стоимости, как правило, получается дороже, чем частная квартира за счет дополнительного сервиса и дешевле, чем отель по причине долгосрочного проживания (от 1 недели).
Апартаменты сдаются в аренду по более высокой цене по сравнению с квартирами за счет более высокого уровня сервиса, который предоставляет профессиональная управляющая компания. Кроме того, удобство представляет то, что управляющая компания берет на себя все обязательства по поиску арендатора, уборке, контролю за состоянием жилья и т.д.
Стоимость продажи апартаментов по сравнению с аналогичными жилыми проектами зависит от местоположения. Как правило, в эксклюзивных локациях в центре города цена апартаментов выше на 8-10%, чем стоимость квартир. На периферии апартаменты эконом класса стоят дешевле жилья в среднем на 10-15%.
Учитывая небольшое количество апартаментов, вставленных на продажу, диапазон стоимости квадратного метра достаточно широк. Апартаменты эконом класса в Санкт-Петербурге продаются от 90 000 до 130 000 рублей за кв.м, бизнес класса – 115 000-210 000 кв.м. Самый большой разброс цен представлен в элитном сегменте. Цены начинаются от 160 000 рублей за кв.м. Верхний диапазон зафиксирован на уровне около 1,5 млн рублей за кв.м.
Если анонсированные девелоперами сроки открытия не будут перенесены, то ежегодный прирост в среднем составит 1 000-1 500 номеров. Большая часть номеров (квартир) в строящихся проектах предлагается на продажу с возможностью последующей сдачи в аренду.
С большой долей уверенности можно сказать, что апартаменты в элитном сегменте в центральной части города, а также в Курортном районе будут приобретаться для собственного проживания и на рынок аренды не попадут.
Апартаменты эконом класса приобретаются, как правило, для последующей сдачи в аренду.
Наибольший объем строящихся апартаментов в городе расположен в Приморском и Московском районах. В Приморском районе около парка 300-летия Санкт-Петербурга возводятся два крупных проекта, один из которых принадлежит компании, другой – компании . В Московском районе девелопер строит апарт-отель Salut. Первую очередь строительства, два корпуса по 300 номеров каждый, планируют завершить к концу 2014 года.
Один из крупных проектов в спальных районах города реализуется компанией (492 апартамента) планируют построить к 2017 году.
На центральные районы Санкт-Петербурга (Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский) приходится около 40% от всего объема строительства апартаментов в городе. Большая часть из них относится к элитному сегменту.
Возможности строительства элитного жилья в центральной части города ограничены минимальным количеством свободных участков под застройку. Таким образом, новое предложение будет сформировано апарт-отелями, предоставляющими возможность купить элитную недвижимость в центре города.
Предложение и спрос на рынке приобретут более четкие очертания через 5-6 лет; тогда инвестирование в доходные дома и апарт-отели станет одним из наиболее популярных способов вложения средств для петербуржцев.
В Европе многие инвесторы рассматривают в качестве объектов вложения именно апарт-отели. Причина — в быстрой окупаемости, особенно если проект состоит из двух частей: гостиницы высокой категории и апарт-отеля такого же уровня, в котором апартаменты продаются в собственность частным лицам. Таким образом, девелопер одновременно задействует два сегмента — временного и постоянного проживания.
Зачастую, апарт-отели размещаются на верхних этажах гостиничных и многофункциональных комплексов, расположенных в престижных районах. Например, этот формат очень развит в Лондоне, особенно в районе Найт Бридж. Как правило, это гостиничные номера увеличенной площади — от 100 до 150 метров, с небольшой кухней.
При покупке номера в апарт-отеле (преимущественно в Германии, реже — во Франции) обязательным условием становится договор на управление с профессиональным оператором. Он берет за свои услуги около 30% арендной платы, а 70% получает собственник
В развитых странах апартаменты высокой категории демонстрировали хорошую динамику заполняемости даже в кризисные годы.
Доходные дома, как вид недвижимости более популярен в скандинавских странах - в Дании, Норвегии, Швеции, Финляндии. Количество квартир варьируется от пяти до 80 и больше.
В Америке, Азии и ОАЭ предпочитают кондоминиум-отели. Номера здесь продаются в собственность частным инвесторам, которые могут использовать их для своих целей либо передать гостиничному оператору для сдачи в аренду.
Апарт-отели предлагают номера квартирного типа с обслуживанием, которые сдаются в аренду на срок от суток до года. В цену аренды входят уборка, смена белья, охрана, питание, коммунальные услуги и т.д. Как правило, объект принадлежит одному собственнику, реже — нескольким. Управление и эксплуатацию передают профессиональному гостиничному оператору, который входит в проект еще на стадии формирования концепции и внедряет стандарты своей сети. Например, во Франции Аccor широко представлен брендом Adagio. Эта сеть управляет объектами с номерным фондом от 55 до 300 апартаментов. Стоимость устанавливается за номер в сутки, но за длительное проживание полагаются скидки.
Доходный дом (сервисные апартаменты) – это многоквартирные здания, в которых можно арендовать апартаменты. Каждый постоялец сможет подобрать для себя жилье, которое бы соответствовало его материальному достатку. В номерном фонде доходных домов обычно имеются как апартаменты из нескольких комнат, так и скромные комнаты, которые могут позволить себе студенты. В отличие от номеров в гостиницах, квартиры в доходных домах арендуют на более продолжительное время. А спектр дополнительных услуг здесь может быть приравнен к уровню гостиничного сервиса. По сути, человек живет в отдельной квартире, но по своему желанию он сможет заказывать еду на общей кухне или ресторане при подобном учреждении. Уборка помещения, охрана, автостоянка – все это также может входить в спектр услуг, оказываемых владельцами доходных домов.
Кондоминиум отель. Номера (квартиры) здесь продаются в собственность частным инвесторам, которые могут использовать их для своих целей либо передать гостиничному оператору для сдачи в аренду. В России такие квартиры законодательно относятся к нежилому фонду. Они используются для проживания, при этом отсутствует возможность регистрации на постоянной основе, а также ведения предпринимательской деятельности на территории помещения.