Корпоративный блог
Автор
Алена Алена
Волобуева
Руководитель отдела исследований

Краткий обзор рынка апартаментов Санкт-Петербурга

1 Сентября 2019, 11:20
Отдел исследований компании Maris в ассоциации с CBRE предлагает вашему вниманию краткий обзор рынка апартаментов Санкт-Петербурга по итогам первого полугодия 2019 года

АНАЛИЗ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 

Рынок апартаментов в Санкт-Петербурге активно начал развиваться с 2014 года, когда появились первые масштабные проекты. В течение последних 5 лет количество проектов растет стремительно. Градостроительные ограничения привели к тому, что девелоперы строят жилье в формате апартаментов на тех территориях, где по генплану запрещено возведение жилых домов, но жилая функция использования надела является наиболее доходной.

В 2014-2016 гг покупатели только присматривались к этому сегменту и продажи шли небыстрыми темпами. В 2017-2019 гг объемы проданных апартаментов бьют рекорды каждый квартал. Этому способствует более низкий входной порог (от 2 млн. рублей на стадии строительства в черте города), так как цены на апартаменты в большинстве случаев ниже, чем на жилье аналогичного класса в сопоставимой локации. Банки постепенно снижают ставки на коммерческую ипотеку. 

 Девелоперы конкурируют за счет большого выбора доходных программ, предлагаемых покупателям апартаментов, которые планируют сдавать их в аренду. В элитных локациях апартаменты в большинстве случаев продаются конечным пользователям, которые их используют для постоянного проживания.

Если все анонсируемые девелоперами на 2019 год комплексы апартаментов будут введены в эксплуатацию, то объем рынка удвоится. Однако с большой долей вероятности некоторые проекты перенесут сроки ввода на 2020 год.

По состоянию на начало июля 2019 год на стадии строительства находятся комплексы апартаментов на более чем 21 740 юнитов.
Под апартаментами чаще всего понимают меблированные гостиничные номера большей, чем в обычных отелях, площади, максимально приближенные к квартирным стандартам. Обязательно наличие оборудованной кухни, зачастую объединенной с гостиной. Отсутствует возможность оформить постоянную регистрацию, а также не предусмотрена социальная инфраструктура (детские сады, школы, поликлиники и др.).
На рынке пока отсутствует общепризнанная классификация апартаментов. Однако выделяются две основные группы:

  • buy-to-live (несервисные) – апартаменты, которые приобретаются для собственного проживания (элитные апартаменты, курортные и др.)
  • buy-to-let (сервисные) – апартаменты, которые приобретаются для последующей сдачи в аренду.

Также существуют рекреационные форматы – загородные апартаменты, как правило, обеспеченные минимально необходимыми объектами  социально-бытовой инфраструктуры предназначенные для сезонного проживания. 

В сервисных апартаментах помимо стандартных условий для проживания предлагаются дополнительные услуги (услуги консьержа, уборка, стирка, доставка продуктов питания, фитнес и др.).

Апартаменты относятся к классу коммерческой недвижимости, что, как уже отмечалось ранее, не позволяет на текущий момент оформить прописку в данных помещениях. Несмотря на это, девелоперы пытаются нивелировать этот недочёт более привлекательной ценой (комфорт класс), уникальностью проекта и местоположения (элитный сегмент), таким образом, формируя конкурирующий с жильем сектор недвижимости.

Комплексы апартаментов могут быть разделены на классы по аналогии с жильем:

  • Эконом класс (пока не представлен на рынке Санкт-Петербурга)
  • Комфорт класс
  • Бизнес класс
  • Элитный класс

Апартаменты комфорт класса занимают наибольшую долю в структуре рынка (действующие и строящиеся проекты). По сравнению с бизнес и элитным классом они более масштабны по количеству квартир.

По районам города лидирует Московский. Там введено в эксплуатацию и строится наибольшее количество апартаментов. Курортный район находится на втором месте.

По состоянию на начало июля 2019 года количество введенных в эксплуатацию комплексов апартаментов в Санкт-Петербурге насчитывает 38 проектов на 11 145 юнитов. Самыми крупными в городе являются комплекс апартаментов Salut, расположенный на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта в Московском районе, комплекс апартаментов Yes – в Выборгском районе на улице Хошимина, Valo на улице Салова во Фрунзенском районе города и «Я романтик» на намывных территориях Васильевского острова. Среди строящихся – апарт-комплекс «START» на проспекте Энгельса, инвест-отель IN2IT – в Московском районе, апартаменты в составе ЖК «ARTLINE В ПРИМОРСКОМ» и апарт-отель Zoom Apart в Приморском районе, LIKE – на Политехнической улице.

27 июня в Санкт-Петербурге состоялась церемония награждения ежегодной профессиональной премии Urban Awards  2019.  Награды  присуждались  в 33 номинациях. Звания «Девелопер года», «Риелтор года», «Персона года», а также Гран-при Санкт-Петербурга среди жилых проектов. По итогам многоэтапной экспертизы присуждалось первенство в остальных позициях, проведённой членами жюри премии.

Интерес к строительству апартаментов проявляет все больше девелоперов. Среди самых крупных – «Союз инвест девелопмент» (комплекс апартаментов Salut), группа компаний «Пионер» (апартаменты Yes), «Галс Девелопмент» (апартаменты Valo), Seven Suns Development (апартаменты при жилом комплексе «Светлый мир «Я - Романтик...»), ПСК (строящиеся проекты Like и Start), Setl City (апартаменты в рамках проектов жилой застройки «ARTLINE В ПРИМОРСКОМ» и «Москва» в Приморском и Московском районах).

АНАЛИЗ СПРОСА

Аренда

Спрос на аренду апартаментов увеличивается, прежде всего, в городах, где наблюдается деловая активность. После прихода структур компании «Газпром» в Петербург резко возросло количество заявок на аренду и покупку, как элитной жилой недвижимости, так и апартаментов.
Долгосрочная аренда номера в апарт-отеле, как правило, дешевле, чем в обычной гостинице, а также надежнее, чем аренда обычной квартиры. Таким образом, апартаменты оттягивают на себя часть спроса из гостиниц и квартир, арендуемых у частных лиц. Наибольшим спросом традиционно пользуются студии и однокомнатные апартаменты, наименьшим – многокомнатные (4 и более).
В связи с ростом турпотока в Санкт-Петербург апартаменты пользуются все большим спросом у гостей города.
Для элитного сегмента не характерна аренда. Апартаменты в основном приобретаются конечным пользователем для собственного проживания.
В связи с активным развитием рынка сервисных апартаментов (buy-to-let) появляются профессиональные управляющие компании в этом сегменте. В 2018 на рынок вышла управляющая компания Zenith Property Management. Кроме того, гостиничная сеть Nevsky Hotels Group открывает новое подразделение в компании и выходит на рынок управления апарт-комплексами.

Продажа

По данным источника dataflat.ru за первое полугодие в Санкт-Петербурге было продано 1 529 апартаментов в розницу.
Основной тенденцией рынка на протяжении последних двух лет является стабильный рост спроса на покупку апартаментов для последующей сдачи в аренду.
Апартаменты элитного сегмента привлекают покупателей престижной локацией, видовыми характеристиками, наличием определённого уровня имиджа объекта недвижимости. В сегменте элитных апартаментов чаще всего сделки осуществляются с целью приобретения места для проживания. Поскольку квартиры подобного класса обладают уникальными параметрами, присущими только сегменту элитного уровня. Отсутствие возможности оформить постоянную регистрацию по месту проживания отходит на второй план. Так, например, апартаменты в Курортной зоне могут выступать альтернативой загородного дома.

В сегменте комфорт или бизнес в последнее время прослеживается тенденция покупки апартаментов в качестве постоянного проживания. Это объясняется возможностью совершения покупки за меньшую цену, чем это было бы возможно в аналогичном классе жилого сегмента. Тем не менее, значительная доля сделок осуществляется с инвестиционной целью, для последующей сдачи в аренду. Бонусом является возможность передачи апартаментов под управление профессиональной управляющей компанией.

В апарт-комплексах, как объектах нежилого фонда, отсутствует социальная инфраструктура, что делает их менее привлекательными для семей с детьми. Спрос на покупку апартаментов существует и среди оптовых покупателей, например, инвесторов из скандинавских стран, где этот бизнес достаточно хорошо развит.

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ 

Стоимость продажи апартаментов, так же как и жилой недвижимости, определяется классом, местоположением и стадией готовности проекта. Как правило, в эксклюзивных локациях в центре города цена апартаментов выше, чем стоимость квартир. Цена апартаментов в комфорт и бизнес сегменте компенсирует отсутствие возможности постоянной регистрации по месту проживания.

Цены на апартаменты находятся в следующем диапазоне:

  • Комфорт класс: от 110 000 до 145 000 рублей за кв. м
  • Бизнес-класс: от 150 000 до 340 000 рублей за кв. м
  • Элитный класс: 190 000 до 1 500 000 рублей за кв. м.

Рост спроса на апартаменты обусловлен не только более привлекательными ценами по сравнению с жилыми проектами, но и существующими доходными программами. Реальные показатели негарантированной доходности апартаментов в Санкт- Петербурге при 90% заполняемости составляют от 12 до 14%, гарантированной – от 8 до 9%.

Новости
и пресс-релизы

Все новости

Компания Maris|Part of the CBRE Affiliate Network с 2011 года является лидером среди международных консультантов по сдаче офисных помещений в аренду.