Корпоративный блог
Автор
Алексей Алексей
Федоров
Руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость

Изменение модели потребительского поведения: последствия для стрит-ритейла

28 Марта 2019, 10:22
Возможности для частного инвестора на рынке недвижимости последние годы постоянно сокращаются. Работавшая много лет схема «купить квартиру на этапе котлована и продать после завершения строительства» сегодня принесет в лучшем случае 5% годовых, т.е. меньше, чем депозит в надежном банке. Но и эта возможность полностью исчезнет после введения эскроу-счетов.

В попытке найти новую нишу, инвесторы смотрят в направлении коммерческой недвижимости, и наибольшей популярностью у них пользуются встроенные помещения торгового назначения, т.е. стрит-ритейл. Помещения на основных торговых улицах большинству частных инвесторов не по карману, поэтому они, как ранее с квартирами, ищут варианты в спальных районах. Но этот сегмент кардинально отличается от рынка квартир. Здесь действуют законы B2B и борьбы за покупателя, поэтому внешне простая схема «купил-отремонтировал-сдал в аренду» заключает в себе множество нюансов, которые могут полностью съесть всю ожидаемую прибыль. Например, ставка аренды коммерческих помещений с окнами на уличный и боковой фасады будет отличаться минимум в полтора-два раза, равно как и ликвидность. Это же касается планировок, входа от уровня земли и т.п.

Более того, законы, по которым стрит-ритейл жил много лет, сегодня претерпевают существенные изменения, и хотелось бы предостеречь инвесторов от того, чтобы бездумно повторять устаревшие «истории успеха». Потребительское поведение меняется на глазах, и это оказывает кардинальное влияние на количество, отраслевую сегментацию и платежеспособность потенциальных арендаторов стрит-ритейла.

Например, всем наверняка бросается в глаза радикальное сокращение количества банковских отделений, ранее бывших частыми арендаторами стрит-ритейла. Причинами тому и чистка банков со стороны ЦБ, и развитие интернет-банкинга, и перемещение точек оказания финансовых услуг непосредственно в магазины и торговые центры. Почти полностью исчезли с витрин первых этажей в спальных районах магазины одежды и обуви. Сегодня потребители предпочитают ездить одеваться в моллы, где они получают максимально широкий выбор и огромное количество сопутствующих услуг.

Полностью умерли несетевые киоски электроники и сотовой связи, а сетевые существенно сократили количество торговых точек. Это связано не только с насыщением рынка, но и с глобальным трендом перемещения торговли типовыми товарами в интернет. Если покупка не зависит от свежести (продукты) и ее не нужно примерять (одежда), то потребитель сегодня скорее предпочтет заказать ее через интернет, где он получит широчайший выбор и часто более низкую цену.

Пока еще держат свои позиции салоны красоты и парикмахерские, хотя и они уже гнутся под напором крупных специализированных клубов красоты и здоровья и барбершопов. Да, потребителю придется дополнительно ехать, но там он получит услугу более высокого качества, от лучших мастеров и на дорогом оборудовании. И практика показывает, что потребитель предпочитает именно это.

Даже, казалось бы, неубиваемая ниша «магазинов у дома» чувствует себя не очень хорошо. Мало того, что и здесь потребители предпочитают богатство выбора, предлагаемое супермаркетами, так сети еще и побеждают в ценовой войне. Если в Пятерочке на углу каждая товарная единица стоит на 5-10% дешевле, то покупатель лучше пронесет пакеты лишние полкилометра, чем будет отовариваться в родной «стекляшке» под подъездом. Поэтому маленькие продуктовые магазинчики все больше превращаются в киоски пива и сигарет.

Этот список можно продолжать – аптеки, турагентства, кафе – все эти бизнесы укрупняются, сетевизируются, уходят в интернет, перемещают точки продаж в места массового скопления покупателей (торговые центры, станции метро, основные торговые коридоры).

Да, появляется некоторое количество новых арендаторов, например, пункты выдачи интернет-магазинов или пункты забора анализов. Но в большинстве своем это низкомаржинальные бизнесы, которые не могут платить высокую арендную ставку.

Таким образом, стрит-ритейла потребителю нужно все меньше, и главенство на этом рынке все больше переходит к арендатору. А это означает ужесточение требований к качеству помещения (локация, планировка) и, да, снижение арендных ставок.

При этом застройщики, живущие в парадигме жилого рынка, полностью игнорируют эти тренды. С их точки зрения, коммерческая недвижимость не может стоить дешевле, чем жилая в этом же доме, независимо от ее ликвидности и стоимости аренды. В результате при попытке воспроизвести полный цикл инвестиций (купил стройку, отремонтировал, сдал в аренду) частный инвестор скорее потеряет деньги, чем достигнет хотя бы депозитной доходности.

Поэтому я хотел бы предостеречь непрофессиональных инвесторов от спекуляций на этом рынке. Лучше оставить этапы выбора помещения и сдачи его в аренду профессионалам, которые хорошо знают спрос и имеют налаженные связи с застройщиками и сетевыми арендаторами. Человеку, который просто хочет надежно вложить скопленные 10 млн.руб., я бы рекомендовал купить уже готовый арендный бизнес, причем обратить особое внимание на надежность арендатора и условия договора аренды. Да, чистая доходность в большинстве таких сделок будет на уровне 6-8%, но даже это лучше, чем в погоне «за журавлем» замуровать свой капитал в неликвидное помещение.

Новости
и пресс-релизы

Все новости

Доля рынка Maris в офисных сделках 2015 г., закрытых с участием международных консультантов, составила рекордные 56%.

Номинант премии Commercial Real Estate Awards — «Лучшая Управляющая компания 2012»